Архив Бюро технической инвентаризации (БТИ) в городе Феодосия представляет собой важный источник информации о недвижимости, градостроительном развитии и социально‑экономических изменениях Крымского полуострова․ В данной статье мы рассмотрим:

• историческое возникновение архива БТИ в Феодосии;
• структуру и состав документов;
• проблемы хранения и доступа;
• современные подходы к цифровизации и использованию генеративного ИИ (на примере проекта корпорации ЭЛАР)․

Исторический контекст

БТИ было создано в СССР в 1930‑х годах для учёта и оценки объектов недвижимости․ В Феодосии первое отделение Бюро открылось в 1935 году, сразу после того, как город получил статус курортного центра Крымской АССР․ Первоначально архив велся в бумажном виде: карточки учёта, технические паспорта, планы зданий и сметные расчёты хранились в металлических шкафах районного управления․

С распадом СССР и последующими административными реформами архив БТИ перешёл в ведение муниципального органа Управления архитектуры и градостроительства Феодосии․ За десятилетия накопилось несколько миллионов листов документации, отражающих:

• строительство жилых массивов после Великой Отечественной войны;
• реконструкцию исторического центра (в т․ч․ восстановление Генуэзской крепости);
• развитие туристической инфраструктуры в 1990‑2000‑х гг․;
• изменения в землепользовании после присоединения Крыма к Российской Федерации в 2014 году․

Состав и структура архива

Архив БТИ Феодосии традиционно делится на несколько основных фондов:

1. Технические паспорта объектов – содержат поэтажные планы, экспликации, данные о материалах конструкций, износе и степени износа․
2. Кадастровые дела – сведения о правах собственности, границах земельных участков, кадастровой стоимости․
3. Проектно‑сметная документация – чертежи, сметы, акты приёмки выполненных работ․
4. Фотоматериалы и видеозаписи – исторические снимки зданий, aériennes съёмки, видеозаписи инспекций․
5. Корреспонденция и нормативные акты – письма, приказы, постановления местных органов власти․

Объём хранения оценивается в более чем 12 терабайт scanned изображений и около 3 миллионов единиц учёта в электронном виде после начальной оцифровки 2008‑2012 гг․

Проблемы хранения и доступа

Несмотря на значительные усилия по оцифровке, архив сталкивается с рядом сложностей:

• Физическая износостойкость бумажных носителей – многие документы 1940‑1960‑х гг․ подвержены кислотному разрушению․
• Несоответствие форматов – ранние сканы выполнены в низком разрешении (150 dpi) без метаданных, что затрудняет автоматическую обработку․
• Отсутствие единой классификации – разные периоды ведения учёта использовали различную номенклатуру и систему кодирования объектов․
• Ограниченный доступ для внешних пользователей – часть данных закрыта из‑за конфиденциальности сведений о собственниках․

Эти факторы стали стимулом для внедрения современных технологий обработки больших объёмов неструктурированной информации․

Проект корпорации ЭЛАР: генеративный ИИ для обработки архивных документов БТИ

В 2024 году компания ЭЛАР объявила о пилотном проекте по применению генеративного искусственного интеллекта (GenAI) для работы с архивом БТИ Феодосии․ Основные цели проекта:

• автоматическое извлечение структурированных данных из scanned‑документов (площадь, этажность, материал стен, год постройки);
• восстановление утраченных или повреждённых фрагментов текста и чертежей с помощью моделей diffusion‑based inpainting;
• создание семантического поиска, позволяющего пользователям формулировать запросы на естественном языке (например, «показать все двухэтажные дома, построенные после 1955 года с кирпичными стенами»);
• формирование единого метаданных‑репозитория, совместимого с государственной системой ЕГРН․

Техническая схема решения

Архитектура решения включает следующие блоки:

1. Предобработка изображений – повышение контраста, удаление шумов, коррекция геометрических искажений (алгоритмы на базе OpenCV и сверточных нейросетей)․
2. Распознавание текста (OCR) – использование гибридной модели: Tesseract для машинописного текста и собственной Seq2Seq модели для рукописных заметок и технических обозначений․
3. Извлечение сущностей (NER) – fine‑tuned модель на основе LayoutLMv3, обученная на размеченном корпусе технических паспортов БТИ․
4. Генеративное восстановление – diffusion модель (Stable Diffusion XL) обучается на парах «повреждённый фрагмент → оригинал» для восстановления missing parts в чертежах и схемах․
5. Семантическое индексирование – векторные представления получаются через модель Sentence‑BERT
6. Интерфейс пользователя – веб‑приложение на React с бэкендом на FastAPI, предоставляющее формы запроса, визуализацию результатов на карте Leaflet и возможность скачивания выбранных документов в PDF/ДЖВГ․

Результаты пилотного этапа (по состоянию на )

• Обработано более 850 000 scanned страниц (≈ 70 % всего фонда)․
• Точность извлечения числовых показателей (площадь, этажность) достигла 92 % (F1‑score)․
• Восстановление повреждённых чертежей показало среднее PSNR = 28․4 дБ, что визуально соответствует качеству «хорошего» скана․
• Среднее время ответа на семантический запрос сократилось с 12 секунд (полнотекстовый поиск по метаданным) до 0,8 секунды․
• Пользовательское удовлетворение, измеренное опросом архивариусов и градостроителей, составило 4,6/5․

Перспективы развития

На основе полученных результатов планируется:

• масштабирование обработки на оставшиеся 30 % фонда (включая видеоматериалы и крупноформатные чертежи);
• интеграция с системой «Электронный паспорт объекта недвижимости» (ЕПОН) для автоматического обновления данных при проведении технического осмотра;
• разработка рекомендательной системы для оценки рисков износа и планирования капитального ремонта на основе исторических данных и прогнозных моделей;
• обучение специалистов архивного дела работе с инструментами ИИ (курсы повышения квалификации, сертификация)․

Архив БТИ Феодосии – это не просто хранилище старых бумаг, а живой источник знаний о градостроительном evolution региона․ Внедрение генеративного ИИ, exemplified by the project of ЭЛАР, открывает новые возможности для:

• сохранения культурного и технического наследия;
• повышения эффективности работы государственных и частных структур, занимающихся недвижимостью;
• формирования открытой, доступной и аналитически богатой базы данных для исследователей, архитекторов и горожан․

С дальнейшим развитием технологий машинного обучения и ростом вычислительных мощностей можно ожидать, что к 2030 году большая часть архивных фондов БТИ Феодосии будет полностью оцифрована, индексирована и доступна для интеллектуального анализа в режиме реального времени․